宅地建物取引業（宅建業）とは、不特定多数の人を相手方として、宅地又は建物について、下表に掲げる行為を反復又は継続して行い、社会通念上事業の遂行とみることができる程度の行為をいいます。

※不動産賃貸業（サブリースを含む）及び不動産管理業は宅建業に該当しません。
また、その目的のために不動産を購入する場合において、免許は不要です。

宅地建物取引業者免許について

宅建業を営もうとする方（個人又は法人）は、宅地建物取引業（宅建業法）の規定により、都道府県知事又は国土交通大臣の免許を受ける必要があります。

免許の要件

免許の要件には、主に以下の４つがあります。

１．事務所の設置
２．政令で定める使用人の設置
３．専任の宅地建物取引士の設置
４．欠格要件に該当しないこと

なお、法人が宅建業を営む場合、商業登記簿謄本の目的欄に「宅建業に関する」旨の記載が必要です。
宅建業が含まれる表現であれば、「不動産の売買・仲介」等でも問題ありません。

１．事務所の設置

事務所は、範囲、形態、設備についてそれぞれ以下のように定められています。

事務所の範囲

本店又は支店として商業登記されたもの

継続的に業務を行うことができる施設を有し、かつ宅建業に係る契約を締結する権原を有する使用人が置かれている場所

「～営業所」という名称を用いて宅建業を営む場所については、支店として登記されていなくても、宅建業法にいう事務所に該当します。

事務所の形態

事務所の継続性

月ごとの契約期間で賃貸するマンスリーオフィス、建物として登記できない簡易建築物（コンテナ等）は、継続的な業務ができる場所に該当しません。

事務所の独立性

居宅の一部を事務所として使用することや、同一フロアに他の業者と同居することは認められますが、以下の点に注意が必要です。
・玄関から事務所まで居住空間（又は他業者の事務所）を通らずに行けること
・玄関から居住空間（又は他業者の事務所）まで事務所を通らずに行けること
・居住空間（又は他業者の事務所）とは、遮蔽性のある壁や180cm以上の固定式パーテーション等で区切られていること

事務所の設備

事務所には、事務や営業活動を行う拠点として、社会通念上必要とされる以下の設備が必要になります。

・事務机・応接場所の設置
・固定電話の設置（他の法人との電話番号共有は不可）
・商号又は名称の掲示
・業者票・報酬額表の掲示

２．政令で定める使用人の設置

政令で定める使用人とは、宅建業法施行令第２条の２で定められた使用人（政令使用人）のことです。
後述する専任の宅地建物取引士と違い、必ず設置しなければならないものではありません。

政令使用人とは

政令使用人は、その事務所の代表者であり、契約を締結する権限を有する使用人のことをいいます。
従業員ではなく、支店長や営業所長等の立場の人が該当します。
代表取締役に代わって契約を締結する権限を有するため、その事務所には常勤している必要があります。
そのため、他社の代表取締役やその他常勤の必要性のある業務に従事している人は、原則として兼任することはできません。

政令使用人の設置の必要性

本店

代表者が常勤する場合は、政令使用人の設置は不要です。
代表者が常勤できない場合には、政令使用人の設置が必要となります。

支店等（本店以外）

支店等（本店以外）の事務所には、政令使用人の設置が必要です。

３．専任の宅地建物取引士の設置

専任の宅地建物取引士は、一つの事務所において業務に従事する者５名につき１名以上の割合で設置しなければなりません。
専任とは、「当該事務所に常勤して専ら宅建業に従事する状態」をいい、常勤かつ専従が重要になります。

常勤

専任の取引士は、宅建業者との間に雇用契約等の継続的な関係があり、当該事務所の業務時間に従事することができる勤務形態でなければなりません。

専従

専従に当たらない例として以下のものがあります。
・他法人の代表取締役、代表者又は常勤の役員を兼務、他の職業に従事している場合
・他の個人事業を営んでいたり、営業時間に宅建業者の事務所に勤務することができない状態にある場合
・通勤が不可能な場所に住んでいる場合

上記は一例で、ケースによっては専従として認められる場合もあります。
また、都道府県によって認められる可能性もありますのでご相談ください。

４．欠格要件に該当しないこと

以下の欠格要件に該当する場合は、免許を取得することができません。
申請する前に該当していないか必ず確認が必要です。

免許申請の手続きに係るもの

・免許申請書やその他添付書類に重要な事項について虚偽の記載があり、もしくは重要な事実の記載が欠けている場合

代表者、役員、法定代理人、政令使用人に係るもの

５年間免許を受けられないケース

・免許不正取得、業務停止処分事由に該当し情状が特に重い場合、業務停止処分違反により免許を取り消された場合
・上記の事由に該当するとして、免許取消処分の聴聞の公示をされた後、相当の理由なく解散、合併等による消滅、又は廃業の届出を行った場合
・禁固以上の刑に処された場合
・宅地建物取引業法等により罰金の刑に処された場合
・宅地建物取引業に関して不正又は著しく不当な行為をした場合
・暴力団員又は暴力団であった場合

免許を取得できないケース

・破産手続き開始の決定を受けて復権を得ない場合
・宅地建物取引業に関し不正又は不誠実な行為をするおそれが明らかな場合
・心身の故障により宅地建物取引業を適正に営むことができない場合

事業活動の支配者に係るもの

・暴力団員等がその事業活動を支配している場合

事務所の要件に係るもの

・事務所に国交省令で定める数の専任の取引士を設置していない場合

ご依頼について

当事務所では、ご相談のうえ免許の要件を満たしているか等を適切に判断し、書類の作成及び申請を迅速に行います。
宅地建物取引業者免許でお悩みの方は是非当事務所にご相談ください。